Jeśli nie dotrzyma warunków umowy, to pozostanie Ci roszczenie o skromne odszkodowanie odpowiadające kosztom zawarcia umowy. Forma urzędowa – możesz wystąpić do sądu, aby ten zobowiązał sprzedawcę do przeniesienia własności nieruchomości. Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - czym się różnią? Większość osób, które podpisują taki dokument, nawet nie wie, co powinna zawierać umowa deweloperska. Prawnik, który miał do czynienia z setkami tego typu umów, może czasem na pierwszy rzut oka zauważyć, że coś jest nie tak. Problemy mogą zacząć się już w nagłówku i pierwszych zdaniach. Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta (art. 385(1) par. 1 zd. pierwsze i par. 3 Kodeksu cywilnego). Umowa deweloperska została uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: OchrNabU), Jak sama nazwa wskazuje intencją ustawodawcy była ochrona nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którzy nabywają lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne od deweloperów czyli z tzw. rynku pierwotnego. W poprzednim wpisie wyjaśniałam, że deweloper ma obowiązek przekazać osobie zainteresowanej mieszkaniem prospekt informacyjny wraz z załącznikami (w tym wzorem umowy deweloperskiej). . W teorii wszystko wygląda dobrze. Przychodzisz do biura dewelopera, mówisz, że jesteś zainteresowany zakupem mieszkania i że chciałbyś zapoznać się ze umową. Pracownik dewelopera wręcza Ci Ustawa deweloperska, czyli właściwie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, służy nabywcom mieszkań z rynku pierwotnego. Nie jest to nowy akt prawny, ponieważ pierwotna wersja ustawy deweloperskiej weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku. Zmiana powierzchni lokalu umowa deweloperska. Ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek wskazania w umowie stosowanej do pomiaru metrażu powykonawczego zbywanego lokalu normy. Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 do powierzchni użytkowej lokalu nie powinno wliczać się powierzchni pod ściankami działowymi, a sam pomiar Kredyt deweloperski jest specjalnym kredytem celowym, dzięki któremu deweloperzy mogą sfinansować swoje inwestycje budowlane. Sprawdź, w których bankach można zaciągnąć takie zobowiązanie i na jakich warunkach, a przede wszystkim jakie koszty i oprocentowanie pokazuje kalkulator kredytu deweloperskiego i od czego zależy ich wysokość. 1) jeżeli Umowa nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, 2) jeżeli informacje w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 powołanej ustawy, Kredyt inwestycyjny w ujęciu bilansowym jest zawsze kredytem w rachunku kredytowym. Otrzymanie takiego kredytu należy zaewidencjonować po stronie kredytowej konta 13-4 „Kredyty bankowe”, zaś jego spłatę ujmuje się po stronie debetowej przedmiotowego konta: 1. Otrzymanie kredytu inwestycyjnego. Wn konto 13-0 „Rachunki bankowe”. A1zm4n. Otrzymanie kredytu hipotecznego wiąże się z ogromną ilością dokumentów, które trzeba przygotować, a to wszystko ze względu na złożoność procedur i konieczność dokładnego zbadania sytuacji finansowej osoby ubiegającej się o dodatkowe fundusze. Umowa o pracę – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Umowę o pracę – Oświadczenie o dochodach, lub Zaświadczenie o źródle dochodów (w zależności od banku).Historia z konta osobistego – Pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie za 3 miesiące, lub (oraz) potwierdzenia wpływów wynagrodzenia za 12 z ZUS (w przypadku otrzymywania zasiłków), lub Zaświadczenie z ZUS o podstawie naliczania składek – w razie zatrudnienia w firmie rodzinnej, lub otrzymywania wynagrodzenia w 11 – czasem wymagane w celu wyliczenia średniej za 12 zatrudnienia na warunkach nie gorszych niż aktualne – dokument potwierdzający intencje przedłużenia pracownikowi umowy po zakończeniu aktualnej. Druk coraz rzadziej – zależne od indywidualnej sytuacji przypadku gdy osoba składająca wniosek kredytowy zmieniała pracę w ciągu ostatnich 3-6 miesięcy, do powyższych dokumentów należy dołączyć:Aktualną umowę o pracy wydane przez poprzedniego o dzieło/zlecenie – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie z tytułu realizacji umowy o dzieło/zlecenie (minimalny okres 6 -12 miesięcy).Rachunki z umowy o dzieło/ o zatrudnieniu i wysokości gospodarcza – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Działalność gospodarcza z KPIR: Księga Przychodów i Rozchodów narastająco za bieżący oraz poprzedni rok obrachunkowy, dodatkowo KPIR szczegółowe za ostatni gospodarcza z ryczałtem ewidencjonowanym: Zestawienie przychodów za 2 lata – poprzedni i bieżący, lub zaświadczenie o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie 24 za 2 z US o niezaleganiu z tytułu zobowiązań podatkowych, wraz z adnotacją o braku egzekucji i układów z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek, wraz z adnotacją o braku egzekucji i układów numerów REGON i NIP (nie obligatoryjne).Zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z przedemerytalne, świadczenie emerytalne lub renta – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Ostatni odcinek emerytury lub wyciąg z konta o przyznaniu świadczenia oraz decyzja o jego ostatniej dotyczące nieruchomości – zakup działki Umowa przedwstępna zakupu wpłaty zadatku/ o warunkach zabudowy stanowiąca potwierdzenie możliwości rozpoczęcia z aktualnego planu zagospodarowania potwierdzający, że teren jest przeznaczony pod zabudowę z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, potwierdzenie możliwości rozpoczęcia budowy na danej i wyrys z ewidencji z księgi dotyczące nieruchomości – budowy domuPozwolenie na budowę – prawomocne i ostateczne,Akt notarialny potwierdzający prawo własności do i wyrys z ewidencji z księgi kosztorys + harmonogram pracDziennik budowyProjekt budowlanyDokumenty dotyczące nieruchomości – zakup nieruchomości na rynku pierwotnymWypis i wyrys z ewidencji z księgi przedwstępna umowa deweloperska, lub umowa rezerwacyjna + prospekt na budowę – prawomocna i ostateczna, wraz z decyzjami o zakończeniu budowy (jeśli dotyczy).Zaświadczenie o samodzielności lokalu (jeśli dotyczy).Rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową + standard wykończenia,Mapa podziałowa działek wraz z decyzjami dotyczące nieruchomości – zakup nieruchomości na rynku wtórnym Umowa potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości (np. zaświadczenie o darowiźnie lub akt kupna-sprzedaży).Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wystawione przez spółdzielnie lub wspólnotę nieruchomości (operat lub wycena przez bank).Odpis z księgi dotyczące nieruchomości – remont lub wykończenie nieruchomościOdpis z księgi wieczystej prac remontowych na druku notarialny potwierdzający prawo własności na budowę lub zgłoszenie prac budowlanych, jeśli jest wymagane prawem o tym, że lista dokumentów ma charakter poglądowy i zmienia się w zależności od banku i celu finansowania. Lista ma na celu pomoc w zgromadzeniu dokumentów podstawowych. Zobacz też: Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny ? Kredyty hipoteczne to produkt, którego warto poszukać trochę dłużej. Jeśli chcesz wiedzieć, jak się o niego ubiegać, na jakie oferty zwrócić uwagę i najważniejsze — jakie należy spełnić warunki, ten tekst jest dla Ciebie. Rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego sugeruje, że comiesięczna rata kredytu hipotecznego nie może przekroczyć połowy naszej pensji. W przypadku osób zarabiających Kredyt hipoteczny vs. wkład własny Planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup wymarzonego mieszkania, domu lub innej nieruchomości? Sprawdź, czy Twoje oszczędności wystarczą na pokrycie wymaganego wkładu własnego, który obecnie wynosi 20% wartości nieruchomości. Dowiedz się, czy można uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Formy wkładu własnego Alternatywą dla wkładu własnego w postaci gotówki mogą być: poniesione koszty nabycia nieruchomości, Ubezpieczenie kredytu hipotecznego – co warto wiedzieć? Ile kosztuje? Ubezpieczenie kredytu opłaca się nie tylko bankowi, który dzięki niemu może być pewien, że na udzieleniu kredytu nie będzie stratny. Potencjalnie skorzystać na nim może także sam kredytobiorca. … Jest tak zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych oraz kredytów gotówkowych na duże sumy. UBEZPIECZENIE KREDYTU JAKO ZABEZPIECZENIE JEGO SPŁATY Kredyt hipoteczny z reguły jest wysokim Oprocentowanie kredytu hipotecznego. Stałe czy zmienne? Dla osób posiadających kredyt kluczowe jest to, jak wzrost lub obniżka stóp procentowych wpływa na wysokość raty. Z ich punktu widzenia najkorzystniejsza sytuacja jest wtedy, gdy Rada Polityki Pieniężnej zmniejsza stopy procentowe pod warunkiem, że zdecydowali się na oprocentowanie zmienne. Z drugiej jednak strony przy zmiennym oprocentowaniu trzeba liczyć się także z jego wzrostem, a Co to jest optymalizacja podatkowa? Optymalizacja podatkowa to działanie, które jest podejmowane w celu zminimalizowania obciążeń podatkowych. Dotyczy za równo podatku dochodowego od osób fizycznych i prawnych, jak i podatku od towaru i usług. Jest to usługa rekomendowana przede wszystkim przedsiębiorcom. Jeśli zatem chcesz dowiedzieć się w jaki sposób możesz obniżyć podatki to zapraszam Cię do przeczytania całego artykułu. Zacznij Skuteczne metody zwiększenia zdolności kredytowej Otrzymanie kredytu hipotecznego oraz jego wysokość jest mocno związana z nasza zdolnością kredytową. Od niej bowiem zależy czy w ogóle zostanie nam przyznany kredyt. Co to w ogóle jest zdolność kredytowa? Przez zdolność kredytową rozumiemy zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Aby zwiększyć szanse na otrzymanie kredytu warto Kredyt hipoteczny LISTA DOKUMENTÓW wymaganych przez banki Otrzymanie kredytu hipotecznego wiąże się z ogromną ilością dokumentów, które trzeba przygotować, a to wszystko ze względu na złożoność procedur i konieczność dokładnego zbadania sytuacji finansowej osoby ubiegającej się o dodatkowe fundusze. Umowa o pracę – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego: Umowę o pracę – Oświadczenie o dochodach, lub Zaświadczenie o źródle dochodów (w zależności od banku). Zmiany w podejściu banku dla przedsiębiorców Początek roku to zawsze wiele zmian, które wiążą ze strategią banku, ale też mają duże przełożenie na konsumentów. W napływie informacji związanych z galopującą inflacją, Nowym (Polskim) Ładem, sytuacją gospodarczo-ekonomiczną na Świecie można było spodziewać się praktycznie wszystkiego. Modelowo w momencie zwiększenia wysokości stopy referencyjnej w złotówce banki zauważyły zmniejszenie zainteresowania produktami kredytowymi, co przełożyło Co to jest zdolność kredytowa? Po co nam zdolność kredytowa? Zacznijmy od zdefiniowania hasła zdolność kredytowa. Otóż jest to zdolność podmiotu gospodarczego lub osoby fizycznej do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z należnymi odsetkami w terminie ustalonym przez kredytodawcę i kredytobiorcę. Zdolność kredytowa, jak i kredyt to narzędzia potrzebne do realizacji pewnych celów i w ten sposób należy na nią patrzeć. Analizę zdolności Ile kosztuje zakup nieruchomości? Ile kosztuje zakup nieruchomości? Po pierwsze zastanówmy się nad tym co to jest nieruchomość. Według słownika jest to grunt wraz zabudowaniami, stanowiący czyjąś własność. A czym jest dla nas? Pod hasłem nieruchomość kryją się takie pojęcia jak: ziemia, dom, budynek, mieszkanie, lokal usługowy. Według banków nieruchomości dzielimy na: 1. Nieruchomości zaspokajające potrzeby mieszkaniowe 2. Nieruchomości Kredyt hipoteczny – co o nim wiesz? Kredyt hipoteczny to nic innego jak kredyt, którego zabezpieczeniem i celem jest nieruchomość. Charakteryzuje się długim okresem spłaty (nawet kilkadziesiąt lat) i złożonymi warunkami udzielenia. Na co zwrócić uwagę wybierając ofertę kredytu hipotecznego? Oprocentowanie kredytu hipotecznego Dzięki zabezpieczeniu kredytu hipotecznego przez nieruchomość banki godzą się na niższe oprocentowanie. Z reguły mieści się ono między 2% Twoje własne cztery ściany. Zakup vs. Wynajem Kredyt hipoteczny czy wynajem? Osoby poszukujące mieszkania mają do wyboru wynajem lub zakup na kredyt hipotetyczny. Oba rozwiązania posiadają swoje wady i zalety, dlatego przed podjęciem decyzji warto dokładnie się z nimi zapoznać. W przypadku najmu konieczne jest opłacanie comiesięcznego czynszu, a w przypadku kredytu – rat. Ich wysokość może być uzależniona od wielu czynników, WIBOR - czym jest i jak się ustala Skrót WIBOR oznacza Warsaw Interbank Offered Rate – wysokość oprocentowania na polskim rynku międzybankowym. WIBOR to stopa procentowa, po jakiej banki komercyjne będące uczestnikami panelu WIBOR udzielają pożyczek innym bankom komercyjnym. Aktualizacja stopy WIBOR ustalana jest codziennie (w dni robocze) o godzinie 11:00 następuję tzw. fixing WIBOR, który opiera się na tym, że każdy bank Ubezpieczenia Sukcesja i zabezpieczenie firmy Sukcesja w firmie to nic innego jak przekazanie decyzyjności o losach firmy w ręce następcy przy jednoczesnym zachowaniu ciągłości zarządzania przedsiębiorstwem.. Przedsiębiorca, aby zabezpieczyć ciągłość musi jedynie w zwykłej formie pisemnej albo elektronicznej oświadczyć, że powołuje określoną osobę na zarządcę sukcesyjnego. Ponieważ zarząd sukcesyjny wiąże się nie tylko z upraw­nieniami, ale Kredyt gotówkowy Kredyt gotówkowy Produkt finansowy dzięki, któremu można pożyczyć środki od wybranej instytucji i wykorzystać je na dowolny cel. W przypadku kredytu gotówkowego bank nie oczekuje od nas żadnych wyjaśnień i dokumentowania na co chcemy wydać pieniądze. Aby otrzymać kredyt gotówkowy nie wymagany jest wkład własny, a oferty są bardzo przejrzyste, ponieważ kredyty gotówkowe nie mają Start-UP'y Masz świetny pomysł na biznes, ale brakuje Ci środków Dzięki wsparciu jakie oferujemy możemy zorganizować dla Ciebie fundusze pozyskiwane na zasadzie Start-UPu! Wystarczy dobry biznes plan oraz sporo chęci by móc realizować swoje marzenia o własnej firmie. Optymalizacja podatkowa Optymalizacja podatkowa Pomimo iż podatków nikt nie lubi płacić i nie da się ich uniknąć, to istnieją rozwiązania, które każdy przedsiębiorca powinien poznać. Celem optymalizacji podatkowej jest obniżenie kosztów prowadzenia firmy i pomoc w zgromadzeniu oszczędności. A w jaki obniżyć podatki oraz czym jest optymalizacja podatkowa? Postaramy się wam odpowiedzieć w artykule poniżej. Strategia optymalizacji Leasingi Leasing Popularna w dzisiejszych czasach forma finansowania różnego rodzaju środków trwałych oraz wartości niematerialnych czy prawnych. Najczęściej stosowana do wyposażania firm we flotę samochodową, komputery, meble czy maszyny i linie produkcyjne. Chcesz wiedzieć jak dokładnie działa leasing? Co to jest leasing? Leasing jest rodzajem umowy cywilnoprawnej zawieranej na ściśle określony czas pomiędzy dwoma stronami. Polega Kredyty hipoteczne Kredyt hipoteczny Zdecydowanie jest to najczęściej wybierany sposób na zakup upragnionego domu lub mieszkania. Niestety, nie są one przyznawane od razu i każdemu. Jeśli nawet uda Ci się otrzymać kredyt hipoteczny, ciężko samemu stwierdzić czy oferta jest dla nas atrakcyjna i optymalna. W rzeczywistości zdobycie takie kredytu to czasem nie lada wyzwanie. Dlatego, aby wyjść Radca prawny Marcin Witkowski z kancelarii porusza kwestie związane z zadatkiem przy transakcji kupna-sprzedaży mieszkania w przypadku, gdy strona kupująca nie otrzyma spotkać się z orzeczeniami odnoszącymi się do sytuacji, gdy strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od uzyskania przez nabywcę środków na sfinansowanie zakupu. Chodzi o sytuacje, w których obie strony umowy przedwstępnej podjęły świadomie ryzyko, wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania przez jedną z nich kredytu bankowego, a strona ta podjęła starania o uzyskanie kredytu bankowego, dochowując przy tym należytej staranności. Z drugiej strony w wielu orzeczeniach przyjmuje się, że niezebranie w stosownym terminie, w szczególności, gdy był on przez strony przedłużany, środków na sfinansowanie zakupu nieruchomości jest kwalifikowane jako okoliczność zawiniona przez stronę, dająca drugiej stronie prawo do zachowania otrzymanego zgadzamy się na uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego kredytu, to żeby ograniczyć ryzyko nielojalnego działania kupującego, można w umowie nałożyć na kupującego obowiązek np.:– przedstawienia promesy kredytowej,– złożenia wniosków o udzielenie kredytu do minimalnej ilości banków (nie mniej niż dwa / trzy banki),– a w przypadku nieudzielenia kredytu przez bank, do przedstawienia oświadczenia o przyczynie odmowy udzielenie poważaniem / Kind regardsMarcin Witkowski radca prawny | legal counselJeden z uczestników WIWN® poprosił radcę prawnego, aby dodał do wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży zapis, w którym mowa, że gdy kupujący nie dostanie kredytu (pod warunkiem, że wystąpi o ten kredyt w min. trzech bankach i dołoży wszelkich starań, by go dostać), wtedy zadatek może być zwrócony. Prosił jeszcze, by dodać zapis, iż zwrot zadatku zostanie potrącony o koszty poniesione w okresie oczekiwania na kredyt przez kupującego. W paragrafie 4. wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest klauzula, o którą byłem już wspominałem, w orzecznictwie przyjmuje się, że brak uzyskania finansowania na zakup nieruchomości obciąża co do zasady kupującego. Wyroki Sądu Najwyższego, które wskazują na brak prawa do zatrzymania zadatku przez sprzedawcę, odnoszą się do sytuacji, w której strony umowy uzależniły zawarcie umowy przyrzeczonej od otrzymania kredytu przez do pomniejszania zwracanego zadatku o koszty poniesione w okresie oczekiwania na kredyt nie wiem, o jakie koszty może w tym wypadku chodzić. W załączonym wzorze proponuję pomniejszyć zwracany zadatek o opłatę z tytułu rezerwacji nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie powinna być wygórowana. W umowach rezerwacyjnych przyjmuje się zwykle ok. 2% wartości nieruchomości. Trzeba też jednak odpowiednio wyważyć proporcję opłaty rezerwacyjnej do wysokości zadatku. Myślę, że opłata nie powinna przekraczać 20-30% zadatku. Niemniej jednak proszę pamiętać, że zwłaszcza w przypadku umów zawieranych z konsumentami klauzula przewidująca pomniejszenie zwracanego zadatku może zostać zakwestionowana w postępowaniu sądowym. Z poważaniem / Kind regardsMarcin Witkowski radca prawny | legal counselKLIKNIJ TUTAJ, ABY ZAKUPIĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ ZAKUPU/SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCIlub skopiuj link do swojej przeglądarki: Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości poprzedza większość transakcji sprzedaży nieruchomości Każdy, kto zamierza posiłkować się kredytem hipotecznym przy zakupie nieruchomości, musi dokładnie przeanalizować treść zawieranej umowy przedwstępnej. Na co koniecznie trzeba zwrócić uwagę? Najważniejsze są zapisy dotyczące: szczegółów związanych z przedmiotem sprzedaży, zapoznanie się z ewentualnymi konsekwencjami związanymi z wycofaniem się z umowy kupna nieruchomości; w przypadku mieszkania - należy zwrócić uwagę na to, czy umowa przewiduje sprzedaż cząstkowego udziału w gruncie oraz współwłasności ścian zewnętrznych; stron umowy - czyli czy osoba figurująca w umowie przedwstępnej ma faktycznie prawo do sprzedaży tej nieruchomości. Kupujący powinien sprawdzić, czy nieruchomość stanowiąca przedmiot zakupu nie jest w jakikolwiek sposób obciążona: konieczne jest wnikliwe zapoznanie się z wszystkimi działami księgi wieczystej; w przypadku własnościowego mieszkania spółdzielczego istotne jest sprawdzenie, czy nie ma zaległości w opłatach czynszu. Wszystkie wymienione kwestie mają znaczenie podczas procesu decyzyjnego w banku, w którym ubiegamy się o kredyt. Jakiekolwiek uchybienia bądź braki w umowie przedwstępnej będą owocowały koniecznością dostarczenia niezbędnych dokumentów, co wiąże się z opóźnieniem w wydaniu decyzji i wypłacie kredytu. W pewnych sytuacjach błędnie sformułowana umowa przedwstępna może spowodować wystosowanie przez bank prośby do sprzedającego o przeredagowanie jej treści zgodnie z obowiązującymi przepisami. Szczególną ostrożność należy zachować, podpisując umowę przedwstępną z deweloperem, co oznacza jednocześnie konieczność dokonania pierwszej wpłaty na zakup nieruchomości. Niedotrzymanie terminu dokonania pierwszej wpłaty środków na konto zbywcy zapisanego w umowie - czy to z przyczyn własnych, czy też z powodu nieprawidłowego jej sformułowania - spowoduje utratę wpłaconych środków. Podpisując umowę przedwstępną powinniśmy się zorientować czy istnieje możliwość przesunięcia terminu dokonania pierwszej wpłaty – w przypadku nieruchomości na rynku pierwotnym lub całości kwoty – w umowie dotyczącej rynku wtórnego. Przy finansowaniu zakupu z udziałem kredytu hipotecznego istotne jest oszacowanie realnego terminu uruchomienia środków. Każdy bank posiada inny czas, w którym rozpatruje wniosek kredytowy, w zależności od kompletności przedłożonych dokumentów okres ten może wahać się od jednego do czterech tygodni. Warunkiem koniecznym do rozpoczęcia przez bank procesu weryfikacji kredytobiorcy jest posiadanie przez niego podpisanej umowy przedwstępnej, jest to dokument precyzujący cel, na jaki zostaną spożytkowane środki. Uruchomienie środków z kredytu będzie miało inny przebieg dla rynku pierwotnego i wtórnego. Dla rynku pierwotnego następuje po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej w wyznaczonym w umowie przedwstępnej terminie, środki przelane są bezpośrednio na konto dewelopera. W przypadku rynku wtórnego środki uruchamiane są na konto zbywcy po przedstawieniu w banku podpisanego przez strony aktu notarialnego stwierdzającego dokonanie sprzedaży. Wybór formy prawnej umowy przedwstępnej należy do kupującego. To od niego zależy czy będzie się chciał w ten sposób dodatkowo zabezpieczyć czy nie, banki honorują oba warianty umów – cywilnoprawną i w formie aktu notarialnego. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, zadzwoń do Doradcy Murator FINANSE - (22) 611 63 93 lub wypełnij formularz Katarzyna Michaluk|Murator Finanse Deweloperzy realizują różnego rodzaju usługowe przedsięwzięcia deweloperskie, a także sprzedają gotowe mieszkania. Podczas każdego procesu pojawiają się różnego rodzaju wpłaty dokonywane przez nabywców. Jedną z nich jest opłata rezerwacyjna. Inną kolejne wpłaty (zaliczki) przekazywane na rachunek powierniczy lub bankowy dewelopera. W jaki sposób powinna być opodatkowana zaliczka otrzymana przez dewelopera i przede wszystkim, w jakim czasie? To pytanie zadają sobie nie tylko deweloperzy. Co to jest zaliczka? Zaliczka stanowi wpłatę dokonaną przez nabywcę towarów i usług na poczet zakupu przyszłej usługi lub dostawy towaru. Występują w tym wypadku dwie strony, czyli sprzedawca, który otrzymuje zaliczkę oraz nabywca, który tę zaliczkę wpłaca. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwanej dalej ustawą o PIT za przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. W myśl art 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT do przychodów w podatku dochodowym nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów); Natomiast jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z r. o sygn. (…)O kwalifikacji otrzymanej zapłaty, jako przychodu lub jako przedpłaty (zaliczki) decyduje charakter tej zapłaty. Przysporzenie uważane za przychód podatkowy musi mieć charakter definitywny, podczas gdy przedpłata, zaliczka nie mają takiego charakteru ze względu na każdorazową możliwość ich zwrotu przed terminem wykonania usług, na poczet, których zostały wpłacone. Fakt, że dana wpłata stanowi zaliczkę (przedpłatę) na poczet konkretnej usługi, która zostanie wykonana w następnym okresie sprawozdawczym, musi, zatem wynikać z postanowień zawartej umowy i powinien znaleźć odzwierciedlenie w treści dokumentacji(…). Zatem otrzymanie zaliczki nie powoduje powstania obowiązku jej opodatkowania w PIT, chyba, że, otrzymana wpłata ma charakter ostateczny a więc nie posiada lub utraci znamion zaliczki, która z tytułu swojego charakteru może podlegać zwrotowi. Pewną ciekawostką nadal pozostają tzw. zaliczki 100%, w stosunku, do których część organów podatkowych uważa, że stanowią one przychód w PIT a część zupełnie odwrotnie. Zaliczka a obowiązek podatkowy w VAT Art 19a ust. 8 ustawy o VAT wskazuje, że jeżeli podatnik otrzymał przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Natomiast otrzymanie zaliczki nie powoduje powstania obowiązku w VAT dla usług: dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego, telekomunikacyjnych, wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy ( usługi sanitarne, zamiatania śmieci, usuwania śniegu, związane ze zbieraniem, obróbką, unieszkodliwieniem, przetwarzaniem odpadów, odprowadzaniem ścieków), najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, stałej obsługi prawnej i biurowej, dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego. Dodatkowo otrzymanie zaliczki przez polskiego sprzedawcę na poczet wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów również nie powoduje w ogóle powstania obowiązku jej opodatkowania podatkiem VAT oraz oczywiście PIT. Otrzymanie zaliczki a udokumentowanie tego zdarzenia Ustawodawca określa w art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, że podatnik sprzedawca jest zobligowany do wystawienia faktury potwierdzającej otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem sprzedaży towarów lub usług z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub usług wyżej wymienionych. Nasuwa się w tym miejscu pytanie. W jaki sposób będą funkcjonować przepisy ustawy o VAT w świetle opłat otrzymywanych przez deweloperów przed dostawą nieruchomości? Opłata rezerwacyjna u dewelopera a skutki w VAT W sytuacji, gdy nabywca mieszkania chce dokonać rezerwacji konkretnego lokalu mieszkalnego wpłaca na konto bankowe dewelopera tzw. opłatę rezerwacyjną zgodnie z zawartą umową rezerwacyjną. Moment zapłaty powyższej opłaty obliguje dewelopera do dokonania rezerwacji konkretnego mieszkania a jej brak skutkuje rozwiązaniem umowy rezerwacyjnej. W sytuacji, gdy nabywca wpłacił opłatę rezerwacyjną, ale jednak się rozmyślił, wówczas podlega ona zwrotowi. Zatem należy zwrócić uwagę, że umowa rezerwacyjna nie obliguje sprzedawcę do wykonania jakiegokolwiek zobowiązania ani też do zawarcia umowy przedwstępnej czy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna powoduje wyłączenie z oferty sprzedaży na pewien okres czasu konkretnego lokalu mieszkalnego za określoną opłatą rezerwacyjną natomiast nie stanowi przedpłaty na zakup lub wybudowanie mieszkania. Z kolei po upływie okresu czasu zawartego w tej umowie nabywca musi zdecydować czy definitywnie decyduje się na zakup, wybudowanie danego mieszkania czy też nie. Dlatego istotnym wypadku opłaty rezerwacyjnej jest jej charakter zwrotny, tzn., że może ona podlegać zwrotowi, jeżeli kupujący jednak się rozmyśli. Oznacza to, że opłata rezerwacyjna w świetle podatku VAT będzie traktowana jak pewien rodzaj kaucji gwarancyjnej a więc jej wpłata nie będzie skutkowała obowiązkiem jej opodatkowania w VAT. Ponadto deweloper nie a obowiązku wystawienia faktury z tego tytułu dla klienta. Przykład 1 Państwo Kubikowie spisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Zgodnie z tą umową nabywcy w terminie 7 dni dokonają wpłaty na poczet rezerwacji lokalu mieszkalnego o powierzchni 80m2. Jeżeli opłaty nie dokonają, wówczas mieszkanie wróci do oferty sprzedaży ponownie, jako ogólnie dostępne. Nabywcy wpłacili w terminie opłatę rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna nie jest zobowiązaniem do zawarcia umowy przedwstępnej a więc opłata ta nie została zaliczona na poczet ceny. Deweloper dokonał rezerwacji mieszkania, ale równocześnie nie ma obowiązku wystawić faktury zaliczkowej z tytułu otrzymania wpłaty rezerwacyjnej, ponieważ nie powstanie w tym przypadku obowiązek podatkowy w VAT. Przykład 2 Państwo Kowalscy spisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Zgodnie z tą umową nabywcy w terminie 4 dni dokonają wpłaty na poczet rezerwacji lokalu mieszkalnego o powierzchni 50m2. Jeżeli opłaty nie dokonają, wówczas mieszkanie wróci do oferty sprzedaży ponownie, jako ogólnie dostępne. Nabywcy wpłacili w terminie opłatę rezerwacyjną jednak po kilku dniach ostatecznie zrezygnowali z zamiaru kupna danego mieszkania z uwagi na znalezienie w ostatniej chwili korzystniejszej oferty. Opłata rezerwacyjna została zwrócona na konto nabywców. W tej sytuacji w żadnym momencie nie powstał obowiązek podatkowy w VAT i co za tym idzie wystawienia faktury zaliczkowej. Inne kwalifikacje opłaty rezerwacyjnej Należy podkreślić, że jeżeli po zawarciu umowy rezerwacyjnej, dokonaniu opłaty nastąpi podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży w wyniku, której opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania, wówczas deweloper będzie miał obowiązek wystawić fakturę zaliczkową. W sytuacji zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży będzie liczyła się data zawarcia tej umowy, której zapisy zaliczające opłatę rezerwacyjne na poczet ceny sprzedaży zmienią jej charakter na zaliczkę. Wyjątkiem od reguły będzie sytuacja, w której opłata rezerwacyjna zostanie na podstawie umowy rezerwacyjnej zaliczona na poczet ceny sprzedaży mieszkania a więc bez następstwa podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży, wówczas zdarzenie to także nie będzie rodzić skutków w podatku VAT. Potwierdza to także stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z o sygn. IBPP2/4512-880/15/MG. Dodatkowo należy zasygnalizować, że opłata rezerwacyjna może także zostać zaliczona na poczet umowy deweloperskiej i zostać zapłacona na rachunek dewelopera. Jednak również w tym wypadku zdarzenie to nie będzie implikować powstania obowiązku podatkowego w VAT i wystawienia faktury zaliczkowej. Zapłata na rachunek dewelopera oznacza zapłatę na jego rachunek bankowy albo rachunek powierniczy w zależności od treści zapisów umowy. Jednak to nie wszystko, bowiem nabywcy będą w dalszej kolejności dokonywać kolejnych wpłat na konto dewelopera. Kiedy więc deweloper będzie zobowiązany opodatkować kolejne wpłaty w VAT? Ta kwestia i wiele zostanie poruszona w drugiej części publikacji.

umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu